教授观点 | 程天富：放宽机场周边的建筑高度限制能优化土地的容积量

发布日期：2025-06-12 13:57

教授简介

程天富

新加坡国立大学商学院

房地产系

教务长讲席教授

新加坡政府近期宣布将对民航机场周围的建筑高度限制进行研究和评估。目前在机场附近和飞行缓冲区的高度限制是在1950年代设定的。然而，随着导航系统和飞机引擎和机能设计的进步，新型飞机的发动机引擎发出的噪音较低，它也更加灵活，只需要较小的转弯弧度和更短的飞行跑道来降落和起飞。这些关于建筑高度的旧规则可能已经不合时宜。政策修改是必要且与时俱进的。放宽限制的新条例若通过，可能会在今年8月后实施。

对新加坡一个面对土地稀缺的局限小岛国来说，飞行缓冲区的地理区位和分布，限制了对土地的优化和使用分配。因此，放宽机场附近的建筑高度限制可以释放机场附近的更多地上空域，并进一步提高土地的容积量和聚集化。这项政策修改会带来长远的影响，涵盖的层面也广大。

放宽建筑物高度限制

对城市规划的影响深远

如果条例修改能通过，樟宜和实里达的两座民航机场周边土地会首当其冲，受到的影响会是最大和直接的。

樟宜机场，包括正在扩建的5号航站，是新加坡最繁忙的航空枢纽，每年承载非常高的客运和货运量，飞机的起落次数也非常频密，机场区附近的噪音缓冲区不适合用来开发住宅项目。然而，樟宜商业园和樟宜东部区域，可以规划为未来的航空商业园，园内可以开发更高和更密集化的工业厂房和仓库设施，提供足够的空间来支撑和扩充航空业务，包括物流和进出口贸易方面的长期需求。在限制放宽后，未来的工业和综合商业建筑的高度可以增加9层。

而离樟宜机场不远的市镇，如巴西立、淡滨尼和勿洛，私人公寓和政府组屋的建筑高度可以增加15层。举例说，淡滨尼区域中心那里的社区设施、公共交通和地铁网络已非常完善，能够支撑更高密集度的，增加建筑高度可进一步提升和优化市镇和周边的住屋和商业土地用途、功能和多元性。

在东北部的实里达机场是一个区域机场，为小型私人和商务飞机提供起降和维修等服务。放宽该地区周围的建筑高度限制，可以增进东北部沿海地区的发展，释放更多的土地，来开发包括工业和住房的项目。

巴耶利峇空军机场 (Paya Lebar Air Base, PLAB) 的搬迁方案已在2022年的长期规划检讨时公布，它将腾出多达800公顷的绿地用于未来发展。目前，长远的土地使用蓝图仍在规划中，细节尚未公布。

巴耶利峇空军机场附近的飞行路径后退区和缓冲区内的区域将从这些变化中受益最大。巴耶利峇空军基地的飞行路线影响了中央商务区的建筑高度，一般的商业大楼高度不能超过280米。国浩大厦是例外，它在获得特别许可后，将建筑高度提高到290米。最新的建筑 Skywaters Residences，在竣工后，将成为新加坡最高的新地标，它的建筑高度会达到约305米。

放宽机场周边建筑的高度限制

会如何影响城市规则和长期土地使用

首先，放宽建筑高度限制可以释放更多空域，并促进城市土地利用密集化。然而，对长期土地利用和城市化过程的影响，尤其是，在增加容积量和售卖土地时，必须仔细规划和评估市场的供需，以避免过度刺激房地产市场，带来不良的反应，并导致短期的失衡。

较高的建筑物会因增加土地容积率，而间接地提高土地总价值。然而，额外空间的单价增长不是直线性的，高的建筑的建造成本也相对更高，需要更坚固的建筑结构和地基，也要有更尖端的机械设备，如电梯、空调系统、净水和排水管道等等。在放宽高度限制前，相关当局也会评估，以避免新增的建筑空间导致周边的交通、污水、基础和社区设施的不胜负荷，造成过度拥挤和拥堵的城市弊病。

其次，这新条例也会增强未来土地用途规划的韧性，建造更高的垂直建筑可以缓解土地资源稀缺的压力。从长远来看，这也有助于稳定房地产价格的波动。松绑建筑限制不会看到高楼大厦如雨后春笋般涌现全岛。中央和滨海商业中心区地带的土地成本较昂贵，因此，新条例会进一步的增强土地密集化。该地区较旧的商业建筑可能会被拆除，重建成更高、更现代的摩天大楼。

第三，放宽建筑的限制也能提升城市规划的可持续性。集中在市中心的超高建筑群可局限城市向外的蔓延。更密集的城市规划也可以缩短生活、工作和娱乐的通勤时间，从而减少城镇的碳足迹。它也可以保护更多靠近环境敏感地带的土地，如中央集水区和自然资源。

有如上海、香港和吉隆坡等一些亚洲大都市一样，在高度限制放宽后，我们可能可以看到更多的超级摩天大楼，在新加坡的市中心的天际线上冒起，更进一步巩固新加坡作为国际金融和商业中心的地位。

程天富是新加坡国立大学商学院房地产系的教务长讲座教授，此文章中的观点是作者的个人观点，不代表新加坡国立大学及其附属机构。

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