校友企业动态 | 江洋：星邻生活荟，从大卖场到社区客厅的城市更新实践

发布日期：2025-10-28 17:41

校友简介

江洋

新国大EMBA第31班校友

上海星恒物业管理公司

Star Atlas Commerce

创始人

星邻生活荟位于上海普陀区桃浦路328号，由原家乐福大型卖场改造而成。项目由新加坡国立大学商学院EMBA第31班校友江洋主导，以“社区的客厅”为定位，探索商业空间在城市更新与消费转型中的重生之路。

从零售黄金期

到存量更新时代

中国商业地产正经历一个结构性拐点。在经历了数十年的高速增长之后，人口结构、消费信心与产业节奏正在进入一个新的周期。这一阶段与日本在战后约三十年时的经济状态极为相似——增长趋缓、产业转型、消费理性化。这并非衰退，而是从“规模驱动”到“质量驱动”的转向。外资零售巨头家乐福、欧尚、麦德龙等，曾代表中国城市商业的“现代化浪潮”。这些以“规模、品类与效率”为核心的卖场模式，在当时极大提升了城市消费体验。然而，随着电商平台与即时零售的普及，加上疫情三年对线下消费习惯的根本性冲击，大卖场的传统优势被迅速削弱。经过长期扩张，中国城市的商业体量已达饱和。以上海为例，人均商业面积已接近甚至超过国际一线城市平均水平，而消费结构却在悄然变化：

从追求新鲜到回归理性：消费者不再盲目追逐“升级”，而是更加注重实用与长期价值；

从炫耀型消费到体验型消费：品牌溢价让位于场景、社交与情绪体验；

从物质满足到精神共鸣：人们更关注“与谁一起、在何处度过”这样的体验价值。

与此同时，电商、外卖、即时零售、快递等行业的蓬勃发展，极大改变了人货场的关系——商品更快、更便捷地抵达人手中，但也削弱了人们走进公共空间的动机。

线下商业不再是“刚需”，而是“选项”。在此背景下，实体商业唯有从“交易场所”升级为“生活场景”，才能重新获得存在的意义。

这正是星邻生活荟的设计初衷。它不试图与线上效率竞争，而是提供线上无法替代的“真实感与温度”。当城市的商业节奏趋于冷静，空间的“人文温度”反而成为新的稀缺资源。

项目重启

星邻生活荟的定位逻辑

2024年7月，江洋正式从新加坡国立大学商学院EMBA项目毕业。同月，他与团队启动了星邻生活荟改造计划，希望以“社区商业”的理念，让这座闲置的2.7万平方米旧卖场重新焕发生命力。

项目确立了清晰的定位：“让商业回归生活，让空间重获温度。”

与传统购物中心不同，星邻生活荟的目标并非追求高坪效，而是建立“城市生活共同体”。

“社区商业的核心竞争力不在规模，而在‘融入感’与‘参与度’”。因此，在招商策略上，项目更倾向引入本地品牌、原创主理人、生活方式型商户，通过差异化内容构建独特场景体验，从而与大型商业综合体形成区隔。

改造的双重挑战

空间与市场

星邻生活荟的改造，是一次“结构与逻辑”的双重重塑。作为典型的大卖场建筑，原建筑形态存在多重制约：

· 层高较低，不利于餐饮、娱乐等体验型业态；

· 封闭式外立面，缺乏自然采光与街区互动；

· 单一封闭动线，为零售导向设计，不适应复合流线；

· 设备能耗高、管网老化、系统割裂，改造成本高昂。

在物理层面，团队通过技术手段逐项化解：

· 打通建筑界面：局部拆除楼板，增加立面开窗，引入自然光；

· 重构动线体系：增加多入口设计，形成“环形流动空间”；

· 挑空与分层优化：局部调整结构层高，创造“中庭+露台”双层体验；

· 系统性节能改造：引入模块化风冷热泵与智能能耗系统，实现绿色运营。

但更复杂的挑战，来自市场与周期的压力。

上海商业项目密度极高，新开项目持续进入市场，商业用地和建面供应充足，形成“局部过剩”的结构性竞争。加之疫情后线下消费恢复缓慢、经济信心波动、租金回收周期延长，中小体量商业项目更需在运营层面找到独立生存路径。

星邻团队以“三维策略”应对：

内容差异化：以“邻里共创”、“宠物友好”、“运动社群”等主题突出人文属性；

品牌轻量化：引入独立品牌与短期快闪业态，形成“高频更新”机制；

运营社区化：建立会员体系与社群活动，让消费者从“客人”转变为“邻居”。

江洋表示：“真正的竞争不只是同行之间，而是时间与注意力之间的竞争。我们要让空间重新具备被‘想起’的理由。”

从EMBA到戈壁

精神与实践的双重淬炼

星邻生活荟的转型，不仅是一项商业工程，更是一场思维方式的重塑。在新加坡国立大学的学习经历，让江洋重新理解领导力与变革的关系——真正的创新并非来自概念，而是面对复杂现实、持续求解的能力。在项目决策与执行过程中，他始终强调系统思维、战略耐心与团队协同的重要性。如何在不确定的市场周期中保持清晰方向、如何让多专业团队在复杂项目中高效运转，这些经验都成为项目成功的关键。

同年10月，江洋代表新国大EMBA参加戈壁挑战赛A队。4天的极限赛程让他体会到“坚持、信任与共行”的力量。这种戈壁精神也被带入项目文化中——面对设计反复、审批周期与招商压力，团队始终以“向阳而生”的信念前行，将困难转化为创新。星邻的每一步，都像在沙漠中行走，要靠信念支撑，靠团队抵达。”

从开业到养成

让商业回到生活

2025年8月15日，星邻生活荟正式开业，标志着项目从建设期迈入新的运营周期。

江洋表示，项目的开业只是起点，真正的挑战在于“慢慢养”。社区商业的价值，不在于短期的客流与租金，而在于长期的文化积淀与生活渗透。“城市商业的发展正进入一个‘深呼吸’的阶段。我们要做的，不是制造热闹，而是经营一种持续的温度。”星邻团队正通过会员体系、邻里活动与品牌共创计划，让项目从“开业”走向“生活”，让空间真正成为居民的日常一部分。

“地标商业代表城市的高度，社区商业代表城市的温度。”